2 Personen / eine Wohnung
Mit dieser Information möchte ich Sie auf die Besonderheiten, die beim gemeinsamen Erwerb eines Wohnungseigentumsobjektes, also im Regelfall einer Eigentumswohnung oder eines Reihenhauses zu beachten sind, hinweisen.
1. Eigentümerpartnerschaft
Wenn zwei Personen gemeinsam ein Wohnungseigentumsobjekt (zB eine Eigentumswohnung, ein Reihenhaus oder aber auch zB einen KFZ-Stellplatz) erwerben, dann hat das WEG dafür vorgesehen, dass damit automatisch eine so genannte Eigentümerpartnerschaft begründet wird, für die ganz bestimmte Regeln gelten.
2. Besonderheiten der Eigentümerpartnerschaft
Anders als etwa beim gemeinsamen Erwerb eines Einfamilienhauses durch mehrere Personen, gibt es beim Erwerb von Eigentumswohnungen gesetzlich geregelte Spezialbestimmungen:
2.1. Erwerb durch nicht mehr als 2 natürliche Personen möglich (Diese Personen müssen aber weder verwandt, noch verheiratet/verpartnert noch Lebensgefährten sein).
2.2. Eintragung im Grundbuch nur jeweils zur Hälfte (keine anderen Aufteilungen) möglich.
2.3. Verfügungen über die Wohnung sind nur gemeinsam möglich (Verkauf, Belastung, Vermietung etc.). Dies gilt prinzipiell auch für Testamente oä., außer wenn z.B. ein Eigentümerpartner seine Hälfte an der Eigentumswohnung dem anderen Eigentümerpartner vermacht.
2.4. Sonderregelungen im Todesfall (Anwachsung), wenn keine gültige letztwillige Verfügung (Testament, Erbvertrag oä.) vorhanden ist.
3. Todesfall eines der Eigentümerpartner
3.1. Anwachsung
Wenn keine rechtsgültige letztwillige Verfügung (Testament oä.) des Verstorbenen vorhanden ist, dann sieht das Gesetz einen automatischen Übergang des Hälfteanteils des Verstorbenen auf den überlebenden Eigentümerpartner vor. Dies nennt man „Anwachsung“.
Diese Anwachsung erfolgt auch dann, wenn es gesetzliche Erben des Verstorbenen gibt.
Beispiel 1: Herr Alfred und Herr Bert sind Geschäftspartner und erwerben gemeinsam eine Eigentumswohnung. A und B werden mit Eintragung im Grundbuch Eigentümerpartner.
Herr A stirbt und hinterlässt drei Kinder sowie eine Ehegattin.
Herr A verstirbt ohne Testament oder andere letztwillige Verfügung. Herr B erhält „automatisch“ den Hälfteanteil das Herrn A (Anwachsung) und B ist damit Alleineigentümer der (ganzen) Wohnung.
Die Erben des Herrn A wären durch die Regelung der Anwachsung benachteiligt, weil sie nichts vom Hälfteanteil der Wohnung bekämen.
3.2. Übernahmspreis
Deshalb sieht das Gesetz vor, dass derjenige, der einen Hälfteanteil im Wege der Anwachsung bekommt, an die Verlassenschaft (also vereinfacht gesagt, an die Erben) einen Ausgleichsbetrag, den so genannten „Übernahmspreis“ bezahlen muss. Dieser beträgt die Hälfte des Verkehrswertes der Wohnung.
Herr B muss daher 50% des Verkehrswertes der Wohnung in die Verlassenschaft zahlen.
Beispiel 2: Herr Alfred Maier und seine Ehegattin Brigitte Maier haben gemeinsam eine Eigentumswohnung, die sie auch als gemeinsamen Wohnsitz (Ehewohnung) bewohnen. Weitere Immobilien haben sie nicht.
Das Ehepaar hat keine Kinder, die Eltern von Herrn Maier leben noch.
Herr Maier stirbt ohne Testament oder sonstige letztwillige Verfügung. Damit tritt die gesetzliche Erbfolge ein, Frau Maier erbt 2/3 und die Eltern des Verstorbenen zu insgesamt 1/3.
Frau Maier erwirbt aber jedenfalls den Hälfteanteil der Wohnung durch Anwachsung.
Da Frau Maier allerdings selbst auf die Wohnung angewiesen ist, also ein so genanntes „dringendes Wohnbedürfnis“ hat, und außerdem Pflichteilsberechtigte ist, nimmt das Gesetz darauf Rücksicht. In einem solchen Fall muss der überlebende Partner (im Regelfall) keinen Übernahmspreis an die Verlassenschaft bezahlen.
Beispiel 3: Herr Alfred Maier und seine Ehegattin Brigitte Maier haben gemeinsam eine Eigentumswohnung, die sie auch als gemeinsamen Wohnsitz (Ehewohnung) bewohnen. Weitere Immobilien haben sie nicht.
Das Ehepaar hat 2 Kinder.
Herr Maier stirbt ohne Testament oder sonstige letztwillige Verfügung.
Frau Maier erwirbt daher den Hälfteanteil der Wohnung durch Anwachsung.
In diesem Fall gibt es neben der Witwe des Herrn A weitere Pflichtteilsberechtigte, nämlich die Kinder des Ehepaares Maier. Die Witwe wird nicht ganz vom Übernahmepreis befreit, wie in Beispiel 2, sondern nur teilweise.
Sie muss einen Übernahmspreis in Höhe der jeweiligen Pflichtteilsquote bezahlen. Der Pflichtteil ist der halbe gesetzliche Erbteil. Gesetzlicher Erbteil der Ehegattin = 1/3, gesetzlicher Erbteil aller Kinder insgesamt = 2/3. Daher ist die Pflichtteilsquote aller Kinder gemeinsam 1/3.
Frau Maier muss daher einen Übernahmspreis in Höhe von 1/3 des Verkehrswertes in die Verlassenschaft des Herrn Maier einzahlen.
Da solche Zahlungen wirtschaftliche Probleme bei den überlebenden Eigentümerpartnern auslösen können, besteht die Möglichkeit, dass der überlebende Partner beim Verlassenschaftsgericht eine Frist von bis zu fünf Jahren zur Bezahlung beantragt.
Auch die Zahlung in Teilbeträgen kann beantragt werden.
Informationen zum Erlass des Übernahmepreises finden Sie weiter unten in Punkt 3.6.
Beispiel 4: Die Ehegatten Herr A und Frau B sind je zur Hälfte Eigentümer einer Eigentumswohnung in Graz (Verkehrswert € 190.000,-). Sie bewohnen diese Eigentumswohnung jedoch nicht, sondern eine Mietwohnung in Wien.
Herr A hat ein Testament, in dem er seine langjährige Freundin F zur Alleinerbin macht.
Herr A stirbt, außer dem Anteil an der Grazer Wohnung hat er kein Vermögen.
Da Herr A alleine nicht über seine Hälfte an der Eigentumswohnung verfügen kann (siehe oben Punkt 2.3!) bekommt nicht die von ihm eingesetzte Erbin F die „halbe“ Wohnung (und die Witwe müsste sich jetzt diese mit der F teilen…), sondern kommt es auch hier zur Anwachsung, sein Hälfteanteil an der Wohnung geht ins Eigentum der überlebenden Ehegattin B.
B hat jedoch dafür an die Verlassenschaft einen Übernahmspreis (€ 95.000,-) zu bezahlen!
Hätte die Eigentumswohnung zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses der Witwe gedient, so wäre F leer ausgegangen, weil in diesem Fall nur pflichtteilsberechtigte Erben Ansprüche geltend machen können und die Freundin des Erblassers nicht zum Kreis der Pflichtteilsberechtigten gehört.
Beispiel 5: Zwei Personen, A und B sind Lebensgefährten und je zur Hälfte Eigentümer einer Eigentumswohnung (Wert: € 280.000,-) und wohnen auch dort gemeinsam.
B ist noch aufrecht mit C verheiratet.
B stirbt, ohne ein Testament oä. gemacht zu haben. Der halbe Anteil des B wächst somit A an.
Die Wohnung dient zwar A zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses, A ist aber als Lebensgefährte nicht pflichtteilsberechtigt!
A muss daher an die Verlassenschaft den vollen Übernahmspreis (€ 140.000,-) bezahlen, und der/die Witwe(r) des verstorbenen B erhält das Ergebnis aus der Erbschaft.
3.3. Verzicht auf Anwachsung
Der überlebende Eigentümerpartner kann auch auf die Anwachsung verzichten. Dann wird die Eigentumswohnung versteigert und der Erlös fällt dann zu 50% dem überlebenden Partner und – so vorhanden – zu 50% den Erben zu.
3.4. Erbenvereinbarung
Möglich ist auch, dass der überlebende Partner mit den Erben des Verstorbenen eine Vereinbarung schließt, wonach der überlebende Partner mit einer weiteren Person eine neue Eigentümerpartnerschaft eingeht oder die Eigentumswohnung als Ganzes jemand anderem (zB einer Person oder zwei Personen aus dem Kreis der Erben) zufallen soll und der überlebende Partner dafür eine Abgeltung bekommt.
3.5. Vereinbarungen der beiden Partner für den Todesfall / Nachfolgeregelung
Die soeben dargelegten Rechtsfolgen des Todes eines der Partner können vor dem Tod eines der Partner in gewissem Rahmen vertraglich anders vereinbart werden.
Wichtig ist dabei, dass es sich um gemeinsame Vereinbarungen der beiden Mitglieder der Eigentümerpartnerschaft handeln muss; beide müssen also damit einverstanden sein und es müssen auch ganz bestimmte Formalismen (z.B. beglaubigte Unterschriften etc.) eingehalten werden.
Es ist daher z.B. nicht möglich, dass einer der beiden Partner – ohne Zustimmung des anderen Partners – über seinen halben Anteil am Wohnungseigentumsobjekt eine durchsetzbare, letztwillige Verfügung (Testament) macht, es sei denn, dass er zB den Eigentümerpartner als Erben bestimmt.
Wenn die beiden Partner für den Fall des Ablebens etwas Anderes als die gesetzliche Anwachsung an den Überlebenden anstreben, muss darüber ein schriftlicher Vertrag zwischen den Partner errichtet werden. Die beiden Partner können z.B. gemeinsam vereinbaren, dass der Anteil des Verstorbenen auf eine andere natürliche Person übergehen soll.
Auch dabei bleiben jedoch die Rechte der Pflichtteilsberechtigten gewahrt.
Beispiel 6: Herr A und Herr B sind Geschäftspartner und erwerben gemeinsam eine Eigentumswohnung. Für den Fall des Ablebens des A vereinbaren A und B gemeinsam, dass dessen halber Anteil an die Tochter T des A übergehen soll. Wenn A stirbt und T dem Verlassenschaftsgericht gegenüber erklärt, den halben Anteil erwerben zu wollen, wird T die neue Eigentümerpartnerin des B.
3.6. Erlassung der Zahlung des Übernahmspreises
Das Gesetz sieht die Möglichkeit vor, dass die beiden Eigentümerpartner für den Fall des Ablebens vereinbaren können, dass der überlebende Partner im Falle der Anwachsung keine Ausgleichszahlung/Übernahmspreis an die Verlassenschaft zahlen muss. Sind Pflichtteilsberechtigte vorhanden, kann die Verpflichtung nicht ganz erlassen werden.
Solche Vereinbarungen gelten ebenfalls als letztwillige Verfügungen und müssen daher bestimmte rechtliche Erfordernisse (Form, Inhalt, Beglaubigung etc.) erfüllen, um gültig zu sein.
Beispiel 7: Die Geschäftsfreunde A und B sind je zur Hälfte Eigentümer einer Eigentumswohnung (Wert: € 280.000,-).
B wohnt in der Wohnung
A ist verheiratet, hat aber keine Kinder.
A stirbt, ohne ein Testament gemacht zu haben.
Der Hälfteanteil des Verstorbenen an der Wohnung geht durch „Anwachsung“ an B.
Da die Wohnung dem überlebenden Partner B zur Deckung seines dringenden Wohnbedürfnisses dient, er selber (als Fremder) aber nicht pflichtteilsberechtigt ist, müsste er an die Verlassenschaft den Übernahmspreis (€ 140.000,-) bezahlen.
A und B haben jedoch zu Lebzeiten vereinbart, dass der jeweils Überlebende an die Verlassenschaft keinen Übernahmspreis zu zahlen habe.
(Trotz des Erlassung der Zahlungsverpflichtung müsste B aber dann zahlen, wenn und soweit die Pflichtteilsansprüche der Witwe nicht schon durch deren Erbe abgedeckt wären.)
4. Schlussbemerkungen
Die Besonderheiten des Partnerwohnungseigentums sind oftmals nicht bekannt und können dazu führen, dass beim Tod eines Eigentümerpartners, erhebliche finanzielle Belastungen unerwartet auf den überlebenden Partner zukommen. Lassen Sie sich rechtzeitig und ausführlich über Ihre rechtliche Situation und mögliche Verfügungen beraten.
Weiters empfehle ich Ihnen, insbesondere für den Fall einer einfachen Lebensgemeinschaft (nicht eheliche bzw. nicht eingetragenen Partnerschaft) den Abschluss eines individuellen Partnervertrages. Weitere Informationen dazu finden Sie >hier: