In Kaufverträgen zwischen Privatpersonen (Konsumenten) über gebrauchte Immobilien finden sich üblicherweise Klauseln wie „gekauft, wie es liegt und steht“, „wie besichtigt“, oder ähnliche Bestimmungen.
Ziel dieser Regelungen ist es, die gesetzliche Gewährleistung mehr oder weniger zu beschränken oder sogar auszuschließen.
Gewährleistung bedeutet (vereinfacht), dass der Käufer für die Mängelfreiheit der Verkaufssache haftet, und zwar unabhängig davon, ob er für den Mangel etwas dafür kann, oder ob er sie selbst kennt. Er muss daher diese Mängel beheben, oder aber der Kaufpreis wird wegen der Mängel entsprechend reduziert.
Die gesetzliche Gewährleistungsfrist bei Immobilien beträgt 3 Jahre. Ohne entsprechende Regelung im Vertrag könnte daher jeder Mangel, der innerhalb dieser Frist auftritt, theoretisch einen Gewährleistungsfall darstellen. Damit wären wohl viele unangenehme Streitigkeiten vorprogrammiert.
Um die Situation für beide Vertragsparteien zu entschärfen, geht man daher davon aus, dass der Verkäufer seine Sache mit bestem Wissen und Gewissen präsentiert, beschreibt und anbietet und dabei keine wesentlichen Dinge verschweigt oder versteckt. Beim Käufer setzt man voraus, dass dieser – gerade dann, wenn es sich um so etwas teures, wie eine Immobilie handelt -, den Kaufgegenstand eingehend und genau besichtigt und auch die Funktionstüchtigkeit der technischen Anlagen und Einrichtungen prüft.
Bei dieser Ausgangslage erscheint es nur gerecht, wenn dann die Immobilie „wie besichtigt“ verkauft wird.
Mit dieser, oder ähnlichen Formulierungen wird jedoch die Gewährleistung nicht zur Gänze ausgeschlossen. Der Verkäufer haftet bei „wie besichtigt“ nur für jene Mängel nicht, die ein (durchschnittlicher) Käufer bei einer entsprechenden Besichtigung hätte erkennen können.
Tauchen später Mängel auf, die auch bei einer gründlichen Besichtigung nicht entdeckt werden konnten, dann könnte – bei Vorliegen der sonstigen Gewährleistungsvoraussetzungen – der Verkäufer trotzdem haften.
Soll daher ein weitgehender Gewährleistungsverzicht vereinbart werden, dann müssen entsprechende Formulierungen verwendet werde, wie zB der „Verzicht auf Ansprüche wegen Sachmängel etc.“.
Dabei ist ganz wichtig, darauf hinzuweisen, dass sich derartige Regelungen schon in allfälligen Kaufanboten finden müssen!
Aber auch bei derartigen, weitgehenden Formulierungen bleiben dem Käufer noch Rechte über, sich gegen böswillige Verkäufer zu helfen.
Verheimlicht zB der Verkäufer ihm bekannte ernsthafte Schäden oder Mängel, die man bei einer üblichen -auch genauen -Besichtigung nicht findet), oder versteckt er sogar aktiv derartige Schäden (ein paar solcher Besipiele finden Sie in meinem Gruselkabinett), dann stehen dem Käufer – auch bei Ausschluss jeglicher Gewährleistung – trotzdem rechtliche Hilfsmittel zur Verfügung.