Der Begriff Superädifikat kommt aus dem Lateinischen und bedeutet soviel wie „Ein Gebäude, das darüber ist“. Darüber deshalb, weil es in rechtlicher Hinsicht über dem Grund und Boden „schwebt“. Solche Gebäude werden daher auch als „Überbau“ oder in ländlichen Gebieten als „Luftkeuschen“ bezeichnet.
Im Normalfall teilen Grund und Boden sowie darauf oder darunter errichtete Gebäude ihr rechtliches Schicksal und haben daher auch den selben Eigentümer.
Nicht so beim Superädifikat: Da gibt es zwei verschiedene Eigentümer. Jenen, dem Grund und Boden gehört und jenen, dem das Gebäude gehört. Der Grundeigentümer gestattet die Errichtung eines Superädifikates und verpflichtet sich, dieses für eine bestimmte Zeit dort zu belassen, hebt dafür aber im Regelfall Miete oder Pacht für die zur Verfügung gestellte Grundstücksfläche ein. (Eine ähnliche, aber rechtlich doch verschieden Konstruktion ist das so genannte Baurecht.)
Ursprünglich war diese Konstruktion für einfache Gebäude gedacht, die nur vorübergehend auf einem Grundstück verbleiben sollten. Typische Beispiele Alm- oder Sennhütten, einfache Buden, Verkaufsstände usw.
Im Laufe der Zeit wurde diese Konstruktion jedoch immer mehr ausgereizt und heute bestehen ganze Siedlungsgebiete aus derartigen Wohnhäusern auf fremden Grund.
Typisches Beispiel sind etwa Siedlungen im Norden von Wien, wo das Stift Klosterneuburg Grundeigentümer ist, und die Einfamilienhäuser als Superädifikate errichtet wurden. Ein anderes Beispiel sind jene Seehütten in der Ruster Bucht des Neusiedlersees, die als Superädifikate auf Gründen der Stadt Rust oder Unternehmen der Familie Esterhazy bestehen.
Beim Erwerb derartiger Gebäude ist es wichtig, dass nicht nur das Gebäude, sondern auch das Recht, dieses dort zu belassen und zu benützen, erworben wird. Man benötigt dazu im Regelfall einen entsprechenden (neuen) Miet- oder Pachtvertrag mit dem Grundeigentümer über jene Fläche auf der das Superädifikat errichtet ist.
Superädifikate werden nicht im üblichen (elektronischen) Grundbuch eingetragen, sondern es gibt dazu nach wie vor eine sehr traditionelle Kartei.
Der Erwerb von Rechten am Superädifikat erfolgt durch die so genannte „Hinterlegung“ von Urkunden.
Dabei wird zB der Kaufvertrag, mit dem man ein solches Gebäude gekauft hat, in die Urkundensammlung eingereiht (also beim Grundbuch deponiert) und die Eintragung der neuen Eigentümer erfolgt auf einer Art Karteikarte. Erst mit der Hinterlegung der Urkunde erwirbt man Eigentum am Superädifikat.
Wenn Sie beabsichtigen, ein Superädifikat zu erwerben, empfehle ich Ihnen dringend, rechtzeitig fachliche Beratung einzuholen.
Dabei sollten insbesondere der rechtliche Status des Gebäudes, die Höhe des anfallenden Pacht- oder Mietzinses, die weitere Bestandsdauer und die Regelungen bei Auslaufen des Vertrages geprüft werden. Gerne stehe ich Ihnen im Rahmen einer kostenlosen Erstberatung zur Verfügung“